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十年楼市最疯涨的商品越调越涨的怪圈名医汇

发布时间:2019-09-27 19:15:25 阅读: 来源:真空泵厂家

十年楼市:最疯涨的商品 “越调越涨”的怪圈

中国经济十大群像·地产

《中国经济周刊》记者刘德炳

“10年了,我还是买不上房,这是为什么?”和买了房的朋友一起谈到房子时,姜晓明常常会这么问。

有这种疑问的可不是他一个人。10年的房价飞涨,既有投资投机因买房而暴发,也有开发商和地方政府赚得盆满钵满,也有很多落寞的人始终买不起房。

10年间,被两只手操控着的房价一路高涨,令很多人可望而不可即。一只是看得见的手即政府调控,一只是看不见的手即市场。而这样翻天覆地的变化,在创刊10年的《中国经济周刊》中留下了深刻的印记。

不变的十年——“望房兴叹”

那还是10年前。

江苏的姜晓明来到了北京工作,那时他的月收入是2500元,年收入3万元,他的年收入比北京城市居民人均可支配收入还高。北京市政府公布的数据显示,2004年北京城市居民人均可支配收入达15637.8元,比2003年增长12.6%。

这一年,北京二环和三环之间的房子的价格多在6000元/平方米左右,而2004年一季度,北京全市住宅销售均价为5826元/平方米。以姜晓明的收入来看,他一年的收入在北京三环左右还能买上5平方米,换句话说,还能买个厕所。

当时,我国部分城市的房价已经开始出现上涨的势头,但是很显然,那个涨势相对还比较平缓。

不过房价的上涨还是入选2004年《中国经济周刊》评选出的十大民生经济新闻:据国家统计局月度统计报告显示,2004年1—11月,我国商品房平均销售价格为2759元/平方米,同比上涨12.5%。

那是大涨的前夜,有人信誓旦旦,有人充满怀疑。有的人出手,有的人迟疑。多种因素之下,姜晓明没有加入买房大军。当时《中国经济周刊》的报道写道:房子仍是老百姓一生最简单的渴求,无数缺房户在幻想,何时房子能像家用电器那样,出现供过于求后的价格下降。?

2004年年初,地产大亨SOHO中国有限公司董事长潘石屹在不同场合多次表示,2004年北京房价肯定要涨。潘石屹认为,北京市政府从2003年12月3日即停止了所有立项、规划土地的审批,1月9日正式下发文件停止房地产开发项目的审批,这就造成了土地供应的断代。

潘石屹说,在需求量稳定增长的北京市场,供应量突然减少,价格势必会上涨。

不过当时也有人对这种说法提出质疑。全国工商联住宅产业商会一位负责人就向《中国经济周刊》表示,房价上涨的说法是缺乏依据的。因为房价上涨的关键是二手房市场的繁荣与否,现在上海的二手房已经占到整个房地产市场交易的50%,而北京的二手房交易量还不足市场的10%,北京在短期之内不可能像上海等地一样形成炒楼现象,所以价格不会在短期内炒高。

但在2004年年底,市场即给出了回应。《中国经济周刊》报道显示,2004年,近乎疯狂的房价继续快速攀升,全国房价迅速上涨,其中北京上涨5%左右,上海上涨21%,宁波上涨19.9%,天津上涨16.7%,南京上涨16.2%,重庆上涨15%,除北京之外,这些城市均创出8年以来的最大涨幅。

到了2005年、2006年,房价上涨的势头仍未停止。以北京市为例,2004年一季度,全市住宅销售均价为5826元/平方米,而到了2006年一季度,这个数据已经变成了7168元/平方米,2006年三季度则更是达到了7825元/平方米。即使是一向被认为房价最高的上海,在2005年也被北京反超。统计局公布的数据显示,2005年北京期房均价已经高出上海27元/平方米。

时至今天,房价不带丝毫疲惫地一路上行。

国家统计局的数据显示,2013年1—11月份,全国商品房销售面积110807万平方米,同比增长20.8%;商品房销售额69946亿元,增长30.7%,这意味着,全国商品房均价为6312元/平方米,相比于2004年的2759元/平方米,全国商品房均价上涨了一倍多。

与此同时,北京的很多楼盘均价上涨均超过5倍,如北京东四环的珠江帝景、太阳公元等项目。

就北京而言,2004年北京楼市均价为5000多元/平方米,目前均价则高达2万多元/平方米,其成交均价近10年上涨到了3倍。对于姜晓明个人而言,虽然他的年收入也达到了6万元,比之前翻了一倍,但是10年前他的年收入能在三环内买个5平方米的厕所,而现在他要在北京三环内买房,买不了2平方米,现在,他只能更加地“望房兴叹”了。

孙宏斌

“越调越涨”的怪圈

与狂奔的房价相比,“看得见的手”政府的调控手段也层出不穷。《中国经济周刊》报道显示,早在2004年时,中央即着手调控房地产市场。

2005年3月5日,时任国务院总理温家宝在政府工作报告中明确提出,2005年“将重点抑制生产资料价格和房地产价格过快上涨”。

央行最先祭出货币政策这把利器:从2005年3月17日起,将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平,实行下限管理,下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍。同时,对房地产价格上涨过快城市或地区,个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%。公积金贷款利率提高0.18个百分点。

尽管央行的调控举动在预料之中,但不少市场人士质疑不断:其一,此次房地产调控并不是从紧缩开发商银根和土地供给上调控,而是从需求上调控;其二,房地产商对此反应温和,老百姓却态度激烈。

2005年3月20日,时任央行副行长吴晓灵在公开场合澄清:央行的房贷新政正是为了遏制房价上涨过快的势头,保护百姓购房。

但是,大学毕业后在上海工作的张婷婷(化名)2005年向《中国经济周刊》表示,她对政府的调控政策有些失望。

在央行出手之前,上海的房地产紧缩政策已经先行。上海市政府规定,自2005年3月7日起,个人购买上海行政区域内普通住房居住不满一年出售的,销售时按销售价减去购入原价后的差额依5%的税率征营业税,同时,按应缴纳的营业税税额计算征收7%的城建税、3%的教育费附加和1%的河道整治费。

上海市政府也宣布,对已经批准但两年以上仍未开工建设的工业开发区,要坚决收回土地,加大土地整治力度。此举普遍被媒体解读为政府调控房价的开始。

然而政府的调控举措却遭到部分学者质疑。北京大学中国经济研究中心的一位专家指出,宏观调控控制信贷和土地两个闸门,会导致房地产供给变少,进一步助长房价上涨。事实上,2005年的上海、北京等多个城市的房价继续在上涨。

“房价到底降不降?看不准,还是再看看吧,说不准会有变化。但今年买房恐怕是没戏了。”张婷婷沮丧地说。在北京工作的姜晓明也放弃了购房的念头。

2006年,建设部等多部门出台了调控措施,其中影响最大的莫过于“90/70”政策。“90/70”政策是自2006年6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。

2007年9月27日,央行重拳出击,规定购买二套房必须首付五成以上,利率上浮1.1倍。

楼市风向逆转。当年12月,万科(000002.SZ)董事长王石公开表示“楼市拐点已经出现”,与此同时万科在全国范围内扛起降价大旗。2008年3月,潘石屹抛出“百日剧变论”,预计楼市将降至冰点。与一手新盘降价“快跑”相伴,二手房价也开始“跳水”,主营二手房代理业务的中天置业、创辉租售、长河地产等地产中介相继爆发经营危机,甚至携款潜逃。连涨几年的楼市终于出现价格松动。

2008年9月国际金融危机爆发,为扩内需保增长,我国的楼市调控风向发生了变化。2009年,许多楼市调控政策出现了松绑,比如房贷首付下调,房贷利率下调。房地产市场就此开始反转,2009年、2010年、2011年这几年出现了房价快速上涨。

原标题:十年楼市:最疯涨的商品“越调越涨”的怪圈

原文链接:http://www.cnr.cn/newscenter/native/gd/201401/t20140106_514584583.shtml

稿源:中国广播网

作者:刘德炳

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